질 문
甲은 다가구주택의 일부에 관하여 임대차계약을 체결한 후 건물소재지로 주민등록전입신고를 마치고, 그 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다.
그런데 이후 甲은 위 임차한 건물부분에 직접 거주하지 않고, 동생인 乙과 그 가족들로 하여금 입주하게 하였는데, 乙은 위 건물소재지로 주민등록을 이전하지는 않았습니다.
한편, 丙은 乙이 거주하기 시작한 이후에 비로소 위 다가구주택의 나머지 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 입주하였습니다. 향후 위 다가구주택에 대한 경매절차에서 甲은 丙보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있을까요?
답 변
유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).그렇다면, 甲은 그 임차부분을 직접 점유하지 않고 동생인 乙로 하여금 이를 점유하게 함으로써 간접점유한 것에 불과하므로, 甲이 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여는 임차부분을 직접 점유하고 있는 乙이 자신의 주민등록을 마쳐야 하는데, 乙은 위 건물 소재지로 주민등록을 이전하지 않았다는 것이어서 결국 甲의 임대차는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못한 것이 됩니다. 따라서 향후 건물에 관한 경매절차에서 甲은 丙에 대하여 임대차보증금의 우선변제를 주장할 수도 없습니다.
