질 문
저는 가압류된 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤는데, 그 후 가압류채권자가 집주인을 상대로 승소판결을 받은 후 임차주택에 대하여 경매신청을 하였습니다. 이 경우 제가 위 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
답 변
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.여기서 ‘임차주택의 양수인’은 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하지만(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결), 선순위 가압류등기가 있었을 경우, 그에 기한 경매절차의 매수인에게도 대항력을 주장할 수 있느냐가 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).따라서 위 사안의 경우 귀하는 경매절차의 매수인에게 위 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다.다만 귀하가 소액임차인에 해당할 경우(소액임차인의 범위에 관하여는 사례33 참조) 주택임대차보호법 소정의 ‘보증금 중 일정액’에 관하여 최우선변제권을 행사할 수 있고, 확정일자를 받아 두었다면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있을 것입니다(주택임대차보호법 제8조 제1항, 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
참고로 만약 귀하가 위 두 가지 경우 모두에 해당할 경우 귀하는 일단 배당금에서 주택임대차보호법 소정의 ‘보증금 중 일정액’만큼은 최우선변제 받을 수 있고, 그럼에도 여전히 변제받지 못하고 남은 임대차보증금이 있을 경우 이에 관하여 다시 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받으실 수 있습니다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).
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