질 문
甲은 乙로부터 주택을 임차하여 거주하다가 직장이전문제로 乙의 동의를 받아 丙에게 위 주택을 전대하였으나, 甲은 주민등록을 퇴거하지 않았고 丙도 위 임차주택의 소재지에 주민등록전입신고를 하지 않았습니다. 그런데 甲이 위 임차주택을 전대한 이후에 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매가 개시된 상태인바, 이러한 경우 甲은 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있는지요?
답 변
임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례는 “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결, 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).
따라서 위 사안의 경우 甲은 비록 임대인 乙의 동의를 받아 丙에게 전대하였지만, 甲에게 전차주택을 인도받은 직접점유자인 丙이 「주민등록법」상의 전입신고기간 내에 전입신고를 하지 않았다면 甲이 취득하였던 대항력을 상실하였다고 하여야 할 것으로 보입니다.
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