정부가 ‘분양가 상한제’와 ‘고분양가 심사제’ 개선으로 주택공급 숨통을 틔우는 데 효과를 발휘할 지 관심이 쏠리고 있다.
국토교통부는 지난 21일 열린 1차 부동산 관계 장관회의에서 분양가 상한제 개선 등 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 확정했다고 밝혔다.
현재 분양가 상한제에서 분양가는 택지비(땅값), 기본형 건축비, 가산비로 책정된다.
앞으로는 가산비 항목 분양가에 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용(이자), 조합 총회 개최 경비 등을 반영하기로 했다.
이들 항목이 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용이라는 판단에서다.
또 급등한 원자재 가격을 적기에 반영하도록 기본형 건축비 조정 제도를 손질한다. 정기고시(3·9월) 외에 비정기 조정 요건으로 주요 자재인 레미콘과 철근 가격 상승률의 합이 15% 이상이거나 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 가격 상승률 합이 30% 이상인 경우 3개월 내라도 조정을 추진하도록 했다.
최근 원자재값 급등에 건설 현장 공사가 멈추는 일도 많았는데 숨통을 틔워주기 위한 조치다. 정부는 또 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 했다.
부동산원이 비공개로 검증해 택지비 검증 결과를 두고 객관성, 공정성 시비가 나오는 데 따른 것이다.
정부는 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도과 관련해 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 했다.
이처럼 정부는 분양가 제도 개선에 나선 것은 서울을 포함한 수도권 재건축·재개발 사업장에서 분양가 산정 문제로 분양을 미루는 단지가 속출하고 있기 때문이다.
실제로 서울 아파트는 지난 20일 기준 3173가구만 분양돼 연내 공급계획 2만8566가구의 11% 수준에 그치고 있다.
특히 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 6월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 것이다.
공급물량 1만2032가구의 강동구 둔촌주공 재건축 단지를 비롯해 서울 은평구 센트레빌 파크프레스티지, 송파구 잠실래미안아이파크, 동대문구 이문1구역과 이문3구역 등 15곳의 분양 일정이 연기된 상황이다.
국토부는 이번 제도 개선으로 분양가가 1.5~4% 오를 것으로 전망하고 있다. 실제로 부동산원이 A 재건축 사업장을 대상으로 시물레이션을 한 결과 현재 3.3㎡당 2360만원인 분양가가 약 2395만원으로 1.5%(35만원) 오르는 것으로 나타났다.
이주비 금융비 23만원, 총회 등 필수소요경비 3만원 등 정비사업 관련 비용이 26만원 늘어나고, 기본형건축비로 9만원이 상승한다.
B재건축 사업장의 경우 현재 3.3㎡당 2580만원인 분양가가 2640만원으로 2.3%(60만원) 오르는 것으로 나타났다. 명도소송비 9만원, 이주비 금융비 38만원, 총회 등 필수소요경비 4만원 등 정비사업 관련 비용이 51만원 늘어나고, 기본형건축비는 9만원이 상승한다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기며 서울 등 정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 전망"이라고 밝혔다.
이번 개편안을 두고 '시장상황을 반영한 완급조절'이라는 평가도 나온다. 신축 아파트의 가격으로 직결되는 분양가를 크게 올리는 것이 부담스러운 만큼 적정 수준으로 분양가 상승폭을 제한했다는 설명이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "각종 비용이 분양가에 반영될 수 있도록 여지를 다 열어뒀지만 지금 당장 분양가를 크게 올리면 새 아파트의 가격이 오를 것이고, 그러면 해당 지역의 부동산가격에 영향을 미칠 여지가 크기 때문에 분양가가 크게 오르는 것을 피하겠다는 정책당국의 처신"이라며 "사업장마다 차이는 있겠으나 당장의 정비사업추진에 전반적으로 큰 탄력을 가져올 정도는 아닐 것"이라고 말했다.
