■ 질 문

몇 년 전 LH공사에서 택지개발사업을 위해 저의 토지를 수용했습니다. 수용된 토지 중 일부는 예정대로 택지개발사업에 사용되었으나 일부 토지는 민간투자법에 따라 민자 고속도로 건설사업 부지에 사용되었습니다. 이에 저는 위 토지가 당초 사업목적과 다른 목적에 사용되었으므로 이를 이유로 환매권을 행사하고자 하는데, 가능한 것인지요?

■ 답 변

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항에 의하면, “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 

환매권을 행사하게 되면, 기존 토지소유자는 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있으며, 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게도 환매권으로 대항할 수 있습니다. 발생요건 중 '당해 사업의 폐지·변경'은 당해 사업을 아예 그만두거나 다른 사업으로 바꾸는 것을 말하며, 공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 제3자에게 처분된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 토지는 당해 공익사업에는 필요 없게 된 것으로 판단합니다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결). 

또한 원칙적으로 공익사업이 변경된 경우에도 환매권을 행사할 수 있지만(같은 법 제91조 제1항), 법이 정한 공익사업 변환에 해당하면 환매권 행사가 제한됩니다(같은 법 제91조 제6항).

판례의 경우, “변경된 공익사업이 토지보상법 제4조 제1호 내지 제5호에 정한 공익사업에 해당하면 공익사업의 변환이 인정되는 것이지, 변경된 공익사업의 시행자가 국가·지방자치단체 또는 일정한 공공기관일 필요까지는 없다.”는 취지로 판시하여 사업시행자의 지위를 특별히 한정하고 있지는 않습니다(대법원 2015. 8. 19. 선고 2014다201391 판결 참조). 

이를 참고한다면 위 토지가 민간사업자에 의하여 사용된다고 하여 환매권을 행사하기에는 조금 무리가 있을 것으로 보입니다.

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