투기적·탈법적인 거래 조장
거래질서 공정성 침해 ‘무효’
질 문 甲은 공인중개사 자격증이 없는 자로서 중개사무소 등록을 하지 아니하고 부동산 중개업을 영위하는 乙에게 중개의뢰를 하면서 중개수수료 지급약정을 하였는바, 위 약정의 효력이 법률적으로 유효한가요?
답 변 구 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조),공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 합니다.
그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적ㆍ탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다고 할 것입니다.
또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에대한 규제가 강하게 요청된다고 할 것입니다.
이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결), 따라서 위와 같은 약정은 효력이 없다고 할 것입니다.
