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우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 배당순위는

■ 질 문
저는 상가건물을 임차하면서 2016. 1. 4. 확정일자를 받고, 사업자등록을 하였으며 2016. 1. 6. 상가점포를 인도받았습니다. 후에 임대차가 종료하여 임대인이 보증금을 반환해줄 수 있는 상황이 아니어서 해당점포에 대한 경매신청을 하려 하는데 2016. 1. 6. 해당 점포에 저당권설정등기가 경료된 사실을 알게 되었습니다. 이러한 경우 저는 저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요?

■ 답 변
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.

동법 제3조 제1항과 제5조 제1항의 내용을 종합적으로 고려하면 임차인의 우선변제권은 동법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 때에 발생한다고 할  수 있으므로 사안의 경우와 같이 확정일자를 받고, 사업자 등록을 한 후에 임차목적물을 인도받은 경우에는 인도를 받은 다음날부터 대항력과 우선변제권의 효력이 생깁니다. 반면에 저당권은 설정등기가 경료된 때부터 그 효력이 발생합니다.

따라서 사안의 경우에 임차인의 대항력 및 우선변제권은 2016. 1. 7.부터 발생하는 반면, 저당권의 효력은 2016. 1. 6.에 발생하므로 저당권자가 우선변제권 있는 상가임차인인 귀하보다 배당순위에 있어 우선한다고 할 것입니다. 

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