질 문
저는 甲소유 주택을 임차보증금 4,500만원에 임차하여 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 1년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 그 후 다시 300만원을 추가로 인상해주었습니다. 甲은 제가 두 번째 300만원을 인상해주기 직전, 위 주택에 근저당권을 설정해주었으며, 그 근저당권에 의한 경매신청으로 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다.
그런데 乙은 저에게 4,500만원을 지급받고 위 주택을 명도하라고 하는데, 이 경우 증액된 보증금 800만원은 보호받을 수 없는지요?
답 변
「주택임대차보호법」 제3조는 등기를 하지 않더라도 임차인이 임차주택에의 입주와 주민등록의 전입신고를 한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생하고, 임차주택의 양수인(경매절차의 매수인도 포함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 보며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 의제하고 있습니다.그런데 귀하는 두 차례에 걸쳐 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분에 해당하는 보증금을 각 지급하였는바, 그 중 임차주택에 근저당권설정등기가 경료된 후에 지급한 300만원의 임차보증금도 대항력을 취득하는지 여부가 문제됩니다.
귀하는 첫 번째 증액된 500만원을 포함한 임차보증금 5,000만원의 범위에서 대항력을 가지고 있으므로 乙에게 5,000만원을 지급받을 때까지 위 주택의 명도를 거부할 수 있고, 증액된 계약서상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것입니다.
그러나 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금 300만원에 대하여는 乙에게 대항할 수 없는 것이므로, 두 번째 증액된 300만원의 임차보증금은 최초의 임대인이었던 甲으로부터 받을 수밖에 없을 것으로 보입니다.
