■질 문
저는 10여 년의 직장생활 끝에 주택 한 채의 구입자금을 마련하였습니다.
부동산을 구입할 경우 주의할 점은 무엇인지요?
■답 변
부동산을 구입하려면 해당 지번 및 지적을 확인하고 등기사항증명서, 토지대장등본 또는 임야대장등본, 건축물대장등본, 토지이용계획확인서, 개별공시지가확인원, 지적도등본 등을 열람한 후 현장과 공적장부를 비교해 보아야 합니다.
특히 매도인이 실제소유자인지도 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 상대방이 보여주는 등기사항증명서만을 믿고서 성급히 계약을 해서는 안 될 것입니다. 또한, 단시일 내에 권리자가 여러 번 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 갖고 각 소유자별로 확인할 필요가 있으며, 여러 가지 담보물권이나 가압류등기, 가처분등기, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 가급적 매수하지 않는 것이 바람직합니다.
그리고 재산세납세자와 소유자가 다른 경우는 그 이유를 확인해보는 것이 좋으며, 대금을 지급할 때 영수증은 반드시 받아두어야 합니다. 등기부는 중도금과 잔금을 지급할 때마다 그 직전에 확인해두는 것이 좋습니다.
부동산등기특별조치법 제2조 제1항에서는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 계약당사자 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 합니다.
다만, 그 계약이 취소 또는 해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다. 그러므로 잔금지급과 동시에 매도인으로부터 등기권리증{또는 등기필정보(登記畢情報)통지서}, 인감증명 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받아 이를 토대로 60일 이내에 소유권이전등기절차를 밟아야 할 것입니다.
또한, 근저당권을 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우에는 반드시 대금지급 전에 해당 금융기관 등에 확인하여 매수인이 인수받아야 하는 채무의 구체적 범위(원금 및 이자)와 조건(소유권이전일을 전후하여 그 이자를 누구의 부담으로 할 것인지 등) 등을 명시한 후 안전하게 계약을 체결하시기 바랍니다.
흔히 금융기관 등에서 관례적으로 이용되는 포괄근저당권이나 채무인수방법 등과 관련하여 추가담보를 요구하는 등 종종 문제가 생기므로 주의하여야 할 것입니다.
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.
