매매대금 지급 청구권은 행사할 수 없음
소멸시효 진행 안돼 소유권이전 청구가능
질 문
甲은 12년 전 乙과 토지매도계약을 체결하고 계약금 및 중도금은 받았으나, 乙이 잔금을 지급하지 않으므로 토지소유권을 이전해주지 않고 있었는데, 잔금지급기일로부터 3년 후 乙이 “먼저 토지를 인도해 주면 잔금을 지급하겠다”고 하여 토지를 인도해주었으나 乙은 현재까지 잔금지급을 하지 않고 있습니다.
현재는 잔금지급기일로부터 이미 10년이 지난 상황인데, 甲은 乙로부터 잔금을 받을 수 있는지요? 만약 甲이 잔금을 받을 수 없다면 乙 역시 甲에게 소유권이전등기청구를 할 수 없는 것이 아닌가요?
답 변
「민법」제162조 제1항은 “채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.”라고 규정하고 있고, 「민법」제166조 제1항은 “소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.”라고 규정하고 있습니다.
부동산매매대금청구권 역시「민법」제162조 제1항의 채권으로서 지급기일로부터 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다.
다만, 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔금지급기일까지 매도인에게 매매대금을 지급하지 않아 매도인이 동시이행의 항변권을 행사하여 매수인에게 소유권을 이전해주지 않는 기간 동안에는 매도인의 매매대금채권의 소멸시효도 진행되지 않는 것으로 보아야 하는지 의문이 있을 수 있으나, 이에 관하여 대법원은 “부동산에 대한 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다고 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 매매대금 청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸린다”라고 판시한 바 있습니다. (대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 참조)
그렇다면, 甲의 토지매매잔금지급청구권은, 甲이 乙에게 위 토지의 소유권을 이전해준 때로부터 소멸시효가 진행되는 것이 아니라, 잔금지급기일로부터 소멸시효가 진행되는 것이므로, 위 잔금지급기일로부터 이미 10년이 지난 이상 甲은 乙에게 매매대금지급청구권을 행사할 수 없는 것으로 보입니다.
이와 별도로, 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 역시 「민법」제162조 제1항의 채권으로서 이를 행사할 수 있는 날부터 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다.
다만, 매수인이 부동산을 인도 받아 점유하고 있는 경우 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효에 관하여 대법원은 “소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효에 걸리지만 매수인이 매매 목적물인 부동산을 인도받아 점유하고 있는 이상 매매대금의 지급 여부와는 관계없이 그 소멸시효가 진행되지 아니한다.”라고 판시한 바 있습니다. (대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 참조)
이 사안에서, 乙은 현재 위 토지를 점유하고 있으므로, 乙의 소유권이전등기청구권은 乙의 매매대금의 지급 여부와 관계없이 그 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 하므로 乙은 甲에 대하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
